Wohnraummangel in Deutschland:

Ursachen, Auswirkungen und Lösungsansätze

Vorwort vom Autor Jeels Szepanek

Ich (Jeels) beschäftige mich nun schon lange im Stillen mit dem Thema Wohnraummangel. Seit 2017 bin ich aktiv beruflich damit konfrontiert; seitdem wohne und arbeite ich vorrangig in Berlin und rede fast täglich mit verzweifelten Menschen der Mittelschicht über das Thema.  

Die gesellschaftlich definierte Schicht darunter traut sich schon gar nicht mehr zu fragen und resigniert nur noch. Nun ist es mein Anreiz mich dem Thema ein wenig akademischer zu nähern und ohne Polemik eine Recherche anzustreben, die mich die Vielschichtigkeit des Problems hoffentlich mehr als ansatzweise verstehen lässt.  

Aus meinem Bildband: "Jeder braucht einen Leuchtturm." (Jeels Szepanek)

Ein Bewusstsein für das Problem: Ist es überhaupt eins? 

Bevölkerungsschichten 

Dazu braucht es das Grundkonzept der Schichtmodelle: Soziale Schichten bezeichnen Bevölkerungsgruppen, denen ein ähnlicher sozialer Status und damit ein vergleichbares soziales Prestige zugemessen wird. In Deutschland wird traditionell zwischen Unter-, Mittel- und Oberschicht unterschieden. Diese hierarchische Einteilung geht auf den Soziologen Theodor Geiger zurück, der 1932 in seinem Werk „Soziale Schichtung des deutschen Volkes“ dieses Konzept entwickelte, um die Bevölkerungsstruktur zu beschreiben. 

⚪️ Merkmale der Schichtzugehörigkeit: 

Die Zugehörigkeit zu einer bestimmten sozialen Schicht wird vor allem durch drei zentrale Merkmale bestimmt: 

- Beruf bzw. Berufsprestige 

- Bildungsgrad 

- Einkommen 

Diese Faktoren bilden zusammen den sozioökonomischen Status (SES) einer Person. Im Gegensatz zu geschlossenen Gesellschaftssystemen wie Stände- oder Kastengesellschaften sind die Grenzen zwischen sozialen Schichten durchlässig, sodass soziale Mobilität – also Auf- und Abstiegsprozesse – innerhalb einer Generation oder zwischen Generationen möglich ist. 

⚪️ Bedeutung und Definition der Mittelschicht 

Die Mittelschicht gilt als die größte Bevölkerungsgruppe und wird oft als „Rückgrat“ der Gesellschaft bezeichnet. In den vergangenen Jahren wurde jedoch immer wieder vor einem Schrumpfen dieser Mittelschicht gewarnt, was gesellschaftliche Stabilität gefährden könnte. Nach Angaben des ifo-Instituts gehörten im Jahr 2019 etwa 26,1 Millionen Haushalte in Deutschland statistisch der Mittelschicht an. Dies entspricht 63 Prozent aller Haushalte in Deutschland. 🇩🇪 Sollte diese Schicht von einem Problem betroffen sein, dann ist es also auch ein Problem für Deutschland in seiner Gesamtheit. Ob man selbst betroffen ist, lässt sich neben den eigenen Problemen im Thema Wohnraum auch am Einkommen einordnen:  

Nach der OECD-Definition, die vom ifo-Institut verwendet wird, gehören zur Mittelschicht jene Haushalte, deren Einkommen zwischen 75 und 200 Prozent des Netto Medianeinkommens liegt. Konkret bedeutete dies für 2019 (neuere Auswertungen sind leider nicht öffentlich verfügbar bzw. frei überprüfbar): 

⚪️ Ein alleinstehender Haushalt zählte zur Mittelschicht bei einem verfügbaren Netto-Jahreseinkommen zwischen 17.475 und 46.600 Euro (1.456 € und 3.883 €) 

⚪️ Ein Paar ohne Kinder bei Netto-Einkommen zwischen 26.212 und 69.900 Euro (2.184 € und 5.825 €) 

⚪️ Eine Familie mit zwei Kindern bei Netto-Einkommen zwischen 36.698 und 97.860 Euro (3.058 € und 8.155 €) 

Das Problem - Betroffene Bevölkerungsgruppen bei der Wohnraumkrise 

Einkommensschwache Haushalte 

Von hohen Mietbelastungsquoten sind insbesondere arme Bevölkerungsgruppen betroffen. Während durchschnittliche Haushalte etwa 30 Prozent ihres Einkommens für Wohnkosten aufwenden sollten, liegt die Mietbelastung bei einkommensschwachen Haushalten deutlich höher: 

- Arme Haushalte weisen durchschnittliche Mietbelastungen von 40 Prozent auf 

- Selbst wenn das Wohngeld mit der Miete verrechnet wird, liegt die Belastung noch bei 38 Prozent 

👉 Diese hohe Mietbelastung treibt betroffene Haushalte weiter in die Armut und verstärkt die soziale Ungleichheit, schließlich können sie nicht sparen und investieren; auch nicht in Bildung, weil die Zeit fehlt.  

Besonders vulnerable Gruppen 

Neben generell einkommensschwachen Haushalten zeigen die Daten, dass bestimmte demografische Gruppen besonders stark vom Mangel an bezahlbarem Wohnraum betroffen sind: 

1. Junge Menschen und Haushalte: Unter steigenden Mieten leiden vor allem junge Menschen. Etwa 16 Prozent der Hilfesuchenden, die sich 2022 an nicht-kommunale Träger der Wohnungslosenhilfe wandten, waren unter 25 Jahre alt. 

2. Alleinerziehende: Diese Gruppe ist besonders von hohen Mietbelastungen und prekären Wohnverhältnissen betroffen. 

3. Haushalte mit Migrationshintergrund: Diese Gruppe erfährt oft zusätzliche Barrieren durch Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt. 

4. Menschen mit Behinderungen: Sie haben sehr geringe Chancen auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt, da sie oft als potenzielle „Problemmieter“ angesehen werden und zusätzlich barrierefreien Wohnraum benötigen. 

5. Ältere Menschen: Auch sie gehören zu den durch steigende Mieten besonders belasteten Bevölkerungsgruppen. 

6. Singles mit geringen Einkommen und kinderreiche Familien: In deutschen Großstädten fehlen etwa 1,4 Millionen günstige Apartments unter 45 Quadratmetern für Einpersonenhaushalte. Gleichzeitig haben auch Familien mit fünf und mehr Personen zunehmend Probleme, bezahlbaren Wohnraum zu finden. 

Regionale Unterschiede 

In Deutschland ist die Mehrheit der Bevölkerung von Mietverhältnissen abhängig, was den deutschen Wohnungsmarkt im internationalen Vergleich besonders macht. 

Im Jahr 2022 lebten von insgesamt rund 39,3 Millionen Haushalten in Deutschland nur knapp 42 % in einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus. Demzufolge wohnten 58 % aller Haushalte zur Miete. Diese Zahlen bestätigen den Status Deutschlands als Mieterland, wobei über die Hälfte der Bevölkerung – etwa 42 Millionen Personen – in Mietwohnungen lebt. 

Die Mietbelastung variiert regional stark. Studien zeigen, dass arme Familien in Städten wie Frankfurt durchschnittlich 52 Prozent ihres Haushaltseinkommens für Miete ausgeben, während es in weniger stark belasteten Regionen deutlich niedriger ist. In Städten wie Frankfurt am Main, Offenbach, München, Freiburg, Konstanz, Potsdam und Jena haben arme Familien nur Zugang zu etwa einem Prozent des gesamten Wohnungsangebots, wenn man eine maximal tragbare Mietbelastungsquote von 30 Prozent zugrunde legt. 

Die regionalen Unterschiede bei der Verteilung von Miet- und Eigentümerhaushalten in Deutschland sind erheblich und reichen von Eigentumsquoten unter 16 % in einigen städtischen Regionen bis hin zu über 70 % in ländlichen Gebieten. Diese Variation zeigt sich besonders deutlich am Beispiel von Berlin und Brandenburg: 

⚪️ In Berlin liegt die Eigentumsquote bei nur 16 %. Von den rund 1,89 Millionen Haushalten leben lediglich etwa 300.000 in Eigentümerwohnungen. 

⚪️ Brandenburg hingegen weist eine deutlich höhere Eigentumsquote von etwa 45 % auf. Hier leben von 1,24 Millionen Haushalten rund 558.000 in Wohneigentum. 

⚪️ In Ostdeutschland sind die Wohneigentumsquoten seit 2011 leicht gestiegen, während sie im Westen und in anderen Teilen Deutschlands leicht gesunken sind. 

Wohnverhältnisse und sozioökonomische Faktoren 

Die Dominanz der Mietverhältnisse in Deutschland ist eng mit sozioökonomischen Faktoren verbunden: 

1. Einkommensverteilung: Mieterhaushalte haben im Durchschnitt geringere Einkommen als Eigentümer. Etwa die Hälfte der Mieterhaushalte gehört zum untersten Drittel der Einkommensverteilung. 

2. Wohnkosten: Von den 21 Millionen Mieterhaushalten ist mehr als ein Drittel stark durch Wohnkosten belastet. Rund 3,1 Millionen Haushalte zahlen mehr als 40 % ihres Einkommens für Wohnkosten, weitere 4,3 Millionen Haushalte zwischen 30-40 %. 

3. Wohnfläche: Mietende Haushalte verfügen im Durchschnitt über deutlich weniger Wohnfläche (69 m²) als der Bundesdurchschnitt (93 m²) und Eigentümer (über 100 m²). 

4. Haushaltsgröße: Durchschnittlich leben 1,7 Personen pro mietendem Haushalt, und 83 % dieser Haushalte wohnen in Mehrfamilienhäusern. 

Besonderheiten des deutschen Mietwohnungsmarktes 

Ein charakteristisches Merkmal des deutschen Mietwohnungsmarktes ist die Struktur der Vermieter. Entgegen der verbreiteten Annahme dominieren nicht große Wohnungsunternehmen, sondern Privatpersonen, die etwa 66 % aller Mietwohnungen bereitstellen. Insgesamt befinden sich über 80 % aller Wohnungen in Deutschland im Besitz von Privatpersonen.  

Ein notwendiger ggf. politischer Hebel muss also diese Personen positiv beeinflussen. Der Privatbesitzer benötigt einen Anreiz, auf Rendite zu verzichten oder müsste ggf. subventioniert werden als Ausgleich zu entgangenen, zu erzielenden Mieteinnahmen in einem umkämpften Markt z.B. Berlin. 

Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt bundesweit etwa 465 Euro monatlich. Dabei sind Angebotsmieten in den letzten Jahren stetig gestiegen; 2022 betrug die durchschnittliche Miete bei inserierten Wohnungen rund 9,66 Euro pro m². 

❕Antwort: Ja, es ist ein Problem. Wir halten fest: 

☝️ Die Wohnungskrise in Deutschland umfasst also mindestens drei Phänomene: 

1. Einen Mangel an Wohnraum, den Menschen sich mit weniger als 30 Prozent ihres Haushaltseinkommens leisten können 

2. Überbelegung bei mehr als zwei Personen pro Wohnung 

3. Soziale Segregation 

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist also ein Kernproblem des Mietwohnungsmarktes in Deutschland. Insbesondere in Großstädten fehlen etwa 1,9 Millionen günstige Wohnungen, darunter etwa 1,4 Millionen günstige Apartments für Einpersonenhaushalte. Besonders betroffen sind Singles mit niedrigen Einkommen und Familien mit mehreren Kindern. Diese Situation macht viele Menschen besonders anfällig für steigende Mietpreise und Wohnkosten. Die regionalen Unterschiede zwischen Stadt und Land sowie zwischen West- und Ostdeutschland verdeutlichen die Komplexität des Wohnungsmarktes. Gerade in Großstädten ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ein drängendes soziales Problem. 

Die aktuelle Situation zeigt ein erhebliches Defizit: Es fehlen bundesweit mehr als 910.000 Sozialwohnungen, und in den 77 deutschen Großstädten werden insgesamt fast zwei Millionen günstige Wohnungen benötigt. 

Ethische Perspektive und soziale Auswirkungen auf die gesellschaftliche Teilhabe 👉 Warum geht es dich was an? 

Ausreichend verfügbarer, qualitativ guter und bezahlbarer Wohnraum ist eine Grundvoraussetzung für soziale Teilhabe und Lebensqualität. Die Wohnungsnot führt zu einem wechselseitigen Beeinflussen von sozialer Ungleichheit und Lebensbedingungen: Wer sozial schwach ist, kann sich meist keine guten Wohnverhältnisse leisten. Da Wohnverhältnisse in einer Umgebung oft ähnlichen Standards entsprechen, siedeln häufig viele Menschen einer ähnlichen Schicht räumlich nah beieinander. 

Diese räumliche Konzentration führt zur sozialen Segregation und macht Wohnorte zu „Orten der Ausgrenzung“. Sozial schwache Menschen sind in ihrem eigenen Viertel abgegrenzt von der restlichen Bevölkerung, wodurch ihre Chancen auf gesellschaftliche Teilhabe, Lebensqualität und Möglichkeiten zur Verbesserung der eigenen Situation sinken. Umgangssprachlich: Bildung von Ghettos, sowohl elitär (z.B. der Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg oder Gated Communities im Extrem) als auch im negativen wie z.B. das verrufene Märkische Viertel in Berlin Reinickendorf.  

Wohnungsnot als soziale Herausforderung geht uns also alles etwas an.  

Die Wohnungskrise in Deutschland trifft die unteren sozialen Schichten mit besonderer Härte. Dabei führt der Mangel an bezahlbarem Wohnraum nicht nur zu übermäßigen finanziellen Belastungen, sondern verstärkt auch bestehende soziale Ungleichheiten und Ausgrenzungsmechanismen. Besonders Alleinerziehende, junge Menschen, Menschen mit Migrationshintergrund und Menschen mit Behinderungen müssen überdurchschnittlich hohe Hürden bei der Wohnungssuche überwinden. 

Die Problematik erfordert ein Umdenken in der Wohnungspolitik, insbesondere da die aktuellen staatlichen Maßnahmen wie Wohngeld und Kostenübernahmen für Unterkünfte die strukturellen Probleme nicht ausreichend lösen können. Stattdessen sind langfristige Ansätze zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums notwendig, um allen Bevölkerungsschichten angemessene Wohnbedingungen und damit gesellschaftliche Teilhabe zu ermöglichen. 

Warum ist das so? habe ich mich gefragt. Als jemand, der 1990 geboren ist, verfolge ich Politik im Fernsehen seit Helmut Kohl, aktiv auseinandergesetzt habe ich mich damit allerdings erst im Studium (2010+). Also wollte ich die letzten Jahre verstehen, was die Ursachen für einen derartigen Missstand sind.  

Der Beginn allen Übels - die Wohnungsnot in Deutschland: Ursachen im Überblick 

Wie bereits beschrieben zählt die Wohnraumkrise seit über zwei Jahrzehnten zu den drängendsten sozialen Herausforderungen Deutschlands. Aktuell fehlen bundesweit etwa 1,9 Millionen günstige Wohnungen, insbesondere für einkommensschwache Singles und große Familien. Besonders stark ist die Lage in Großstädten wie Berlin, Hamburg und Köln angespannt. Ich habe versucht, es für mich in zeitliche Abschnitte zu unterteilen:  

Die Große Finanzkrise und ihre Folgen (2009-2013) 

Der Ursprung der heutigen Wohnungskrise lässt sich auf die Große Finanzkrise von 2009 zurückführen. Damals erreichte der Wohnungsbau mit nur 159.000 fertiggestellten Einheiten einen historischen Tiefpunkt. Obwohl die Bauaktivitäten danach langsam wieder zunahmen, blieb der Neubau stets hinter dem steigenden Bedarf zurück. Logisch, es fehlte an Anreizen und Risikobereitschaft seitens des privaten Sektors.  

Zweite und dritte Merkel-Regierung (2009-2017) 

Die zweite und dritte Merkel-Regierung konnten trotz erhöhter Bauaktivitäten die entstandene Lücke nicht schließen. Das muss man trotzdem positiv hervorheben. Es wurde reagiert. Dennoch: Insbesondere der Anstieg der Baukosten und die unzureichende Ausweisung neuer Bauflächen verhinderten einen ausreichenden Wohnungsneubau. Wohnungen, die dennoch entstanden, zielten meist auf mittlere und hohe Einkommensschichten ab, während bezahlbarer Wohnraum immer knapper wurde. Am Ende ist es wie heute - es geht immer um Rendite. Ist ja auch logisch. Zumindest, wenn man auf den Privatsektor als Lösung setzt.  

Vierte Merkel-Regierung (2017-2021) 

In der vierten Merkel-Regierung wurde eine „Wohnraumoffensive“ gestartet, die das Ziel hatte, 1,5 Millionen Wohnungen zu errichten. Dieses ambitionierte Ziel wurde jedoch verfehlt. Lediglich 1,2 Millionen Wohnungen wurden tatsächlich fertiggestellt. Immerhin! Die Bundesregierung geriet zudem in die Kritik, da sie erteilte Baugenehmigungen (770.000) mit tatsächlichen Fertigstellungen gleichsetzte. 🤦 Ende der Regierungszeit Merkels belief sich der Fehlbestand an Wohnungen bundesweit auf 630.000 Einheiten, während sich der Bestand an Sozialwohnungen seit 2000 mehr als halbiert hatte. 

Scholz-Regierung (seit 2021) 

Die Scholz-Regierung setzte sich noch ehrgeizigere Ziele mit jährlich 400.000 neuen Wohnungen, davon 100.000 Sozialwohnungen. Jedoch wurden auch diese Zahlen nicht erreicht: 2023 kamen nur 294.400 neue Wohnungen hinzu, begleitet von einem dramatischen Rückgang der Baugenehmigungen um -26,7 Prozent. 📉 Prognosen des Ifo-Instituts zeigen einen weiteren Rückgang der Fertigstellungen auf nur noch 200.000 Wohnungen bis 2026, was die Krise verschärfen könnte. 🚨 

🚪 Sozialer Wohnungsbau als Brennpunkt: Besonders prekär ist die Lage beim sozialen Wohnungsbau, dessen Bestand seit den 1990er-Jahren um 60 Prozent geschrumpft ist. Aktuelle Studien sprechen von bis zu mehreren Millionen fehlenden Sozialwohnungen. Trotz erhöhter Fördermittel des Bundes (rund 3,15 Milliarden Euro allein 2024, mit weiterer Erhöhung bis 2028 auf über 20 Milliarden Euro) schreitet der Neubau sozial geförderten Wohnraums nur langsam voran. 

Maßnahmen gegen die Wohnungsnot: (M)Eine kritische Betrachtung 

In den letzten 20 Jahren wurden mehrere politische Initiativen gestartet, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Die Föderalismusreform von 2006 verlagerte die Zuständigkeit der sozialen Wohnraumförderung auf die Bundesländer, um regional flexibler reagieren zu können. Ergänzend wurde das Wohngeld 2009 deutlich erhöht und auf Heizkosten ausgeweitet. 

Die Kommunen versuchten ihrerseits, die Wohnungsbaupolitik durch Mindestquoten für geförderten Wohnungsbau auf kommunalen und privaten Grundstücken sozialer auszurichten. Die vierte Merkel-Regierung führte das Baukindergeld ein, verschärfte den Mieterschutz und erhöhte die Förderung für Sozialwohnungen. 

Die Ampel-Koalition von Olaf Scholz initiierte neue Förderprogramme wie „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) und „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KNN), welche die Schaffung klimafreundlichen und günstigen Wohnraums fördern sollen. Zusätzlich plant sie ab 2025 ein Programm „Gewerbe zu Wohnen“, um Gewerbeflächen in Wohnraum umzuwandeln. Ein weiteres Instrument ist die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit, bei der Vermieter Steuererleichterungen erhalten, wenn sie günstigen Wohnraum anbieten. 

Trotz dieser m.E. umfangreichen Maßnahmen zeigt sich bisher kaum Entspannung am Wohnungsmarkt. Im Gegenteil, Prognosen des Ifo-Instituts zufolge könnten die Fertigstellungszahlen bis 2026 auf nur 200.000 jährlich sinken, was die Wohnungsnot weiter verschärfen dürfte. 👉 Das Problem ist also weitaus vielschichtiger. Dennoch komme ich immer wieder zum gleichen Schluss: Die Anreize für die private Wirtschaft müssen stimmen. Als Branchenprofi sehe ich es täglich: Die gewünschte Rendite liegt nur noch im Hochpreissegment oder in der energetischen Sanierung / - Ertüchtigung von Immobilien, die dann auch wieder teuer verkauft (geflipped) werden. 

Daneben bleibt folgendes Argument bestehen: Wir haben nicht zu wenig Wohnraum - in ländlichen Regionen gibt es Leerstand ohne Ende. Korrekt:  

😵💫 Ein paradoxer Aspekt der Krise ist zudem die zunehmende Zahl leerstehender Wohnungen, die sich bis 2030 auf knapp 3 Millionen verdoppeln könnte. Dies verdeutlicht das Problem einer regionalen Ungleichverteilung. Dazu später mehr im kommenden Artikel zum Thema Lösungen.  

Mein persönliches Fazit nach intensiver Recherche lautet: Gar nicht mal so coole Komplexität. 🐘💨 

Die deutsche Wohnungskrise bleibt ein komplexes, tief verwurzeltes Problem. Trotz zahlreicher politischer Maßnahmen und Förderungen reichen die bisherigen Bemühungen nicht aus, um den massiven Bedarf zu decken. Vor allem der starke Rückgang der Baugenehmigungen, sinkende Fertigstellungszahlen und die dramatische Situation bei Sozialwohnungen verschärfen die Krise zunehmend. Um nachhaltig gegenzusteuern, braucht es neben erhöhten finanziellen Mitteln vor allem eine intensivere Zusammenarbeit zwischen Bund, Ländern und Kommunen sowie eine konsequentere Umsetzung sozialer Wohnraumförderungen. Andernfalls droht sich die Wohnungsnot weiter zu einer dauerhaften sozialen Krise auszuweiten.  

Heißt für mich konkret: Wir brauchen weniger föderale Strukturen und klare Vorgaben vom Bund. Wir benötigen Anreize, um ländliche Regionen attraktiver zu machen und eh schon überlastete Metropolen durch Satelliten mit guter Anbindung zu entlasten.  

Ausblick: Lösungsvorschläge 

Ich arbeite derzeit an einem "Paper" für mich, welche Lösungen aus anderen Ländern und historischen Beispielen ich spannend finde und weiterdenken möchte. Unterstützt mich gerne, indem ihr diesen Artikel teilt. Ich bin auch sehr dankbar für Feedback und weitere Impulse; schließlich habe ich die Weisheit weder mit Löffeln gefressen, noch bin ich selbst in der Politik und kenne die Komplexität des Alltags. Vielleicht ist aber auch gerade das etwas Gutes - vielleicht braucht es hier eher den Pragmatismus eines Unternehmers als ein System, das sich bewiesenermaßen zu oft selbst hemmt.  

Liebe Grüße,  

Euer Jeels ("Nils mit J") 

Aus meinem Bildband: "Früher war alles besser ist doch auch kalter Kaffee."